四、物业管理企业经营活动不规范问题

    物业管理企业在经营活动中的问题主要有：一是不能严格履行合同，物业管理企业错误地将自已凌驾于业主之上，忽视业主的权益；二是管理服务不规范，如环境脏乱差，治安秩序差，维修不到位，上门服务不及时，冬季供暖不足等；三是收费不合理，少服务，多收费，乱收费，物业管理收费没有标准；四是物业管理人员素质较低，服务质量和服务态度差，处理问题和解决矛盾的方式简单生硬等。物业管理企业不规范的行为，引起业主不满，激化了相互之间的矛盾。

    几点建议：

    一、加快立法步伐，完善物业管理法律法规体系

    法规不健全、法制环境较差已成为制约我国物业管理行业健康发展的瓶颈。已经出台的法规政策层次不高，没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、实践性较差，刚性不足，可操作性不强。立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系。最近，对全社会、对城镇居民生活产生重大影响的《物业管理条例(草案)》公开向全社会征求意见。这不但是公众共同参与物业管理的行为，也是中国立法的进步。建议将《条例》上升为法律，将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。

    二、推进房地产开发与物业管理分业经营，鼓励物业管理企业向专业化万向发展

    国家应采取具体措施，促使和限期房地产开发和物业管理分业经营，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，独立进入市场，实施专业化管理，从体制上理顺建设与管理的关系，规范房地产开发企业与物业管理企业的各自行为，保护业主的合法权益。同时，要大力推进物业管理市场化进程，按照社会化服务与专业分工的要求，合理调整物业管理企业的企业结构，引导一部分物业管理企业明确自身市场定位，优化内部资源配置，向物业管理专营类企业发展，实现专业化、规模化经营，增强市场竞争能力。

    三、加强管理与监督，建立物业管理市场准入制度

    针对当前物业管理行业特点，应加强对物业管理企业的管理与监督，严格实行准入许可限制。建立物业管理市场准入制度，实行企业资质管理，有助于扶植一批质量高、实力强、信誉好的物业管理品牌企业，并可以及时清理整顿管理水平低、服务不规范、社会形象差的企业；有助于防范企业经营风险，发挥物业管理的社会效益；也有助于物业管理行业的技术进步，这是现阶段强化行政监管，有效解决群众投诉，规范市场秩序，促进管理与服务水平提高的重要手段。同时，要尽快与国际接轨，建立物业管理项目经理职业资格注册制度。

    四、引进竞争机制，通过招投标选择物业管理企业

    有关专家认为，物业管理市场引进竞争是市场经济体制的必然。但是在竞争机制的框架构建之初，政府应当利用行政手段予以适当的引导和适度的干预，同时加快行业立法，在法律和政策逐步完善的前提下，由外力约束逐步过渡到自我约束，让通过招投标选择物业管理企业不再是“纸上谈兵”。有关部门应尽快制定《物业管理招投标管理办法》，对物业管理招投标的一般性要求、操作程序和各方法律责任作出规定，从而促进物业管理市场机制的建立，增强物业管理行业的竞争意识，推动物业管理的市场化进程。